Coeficientes correctores conjuntos

Regulados en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

La aplicación de los coeficientes correctores depende de lo especificado en la ponencia de valor correspondiente.

Cuando concurran dos o más coeficientes de los considerados, sólo se aplica uno de ellos, salvo en el caso de los coeficientes J y N que son compatibles entre sí y con cualquier otro. En el resto de casos de concurrencia, se opta por aplicar el coeficiente que implique mayor disminución de valor.

Coeficiente J - Depreciación funcional o inadecuación. En caso de construcción, diseño, instalación o uso inadecuado se aplica el coeficiente 0,80.

Coeficiente K - Viviendas y locales interiores. En aquella vivienda y local construida en parcela con edificación cerrada (no de manzana) y considerada como interior, por abrir todos sus huecos de luces a patios, se aplica el coeficiente 0,75.

Coeficiente L - Fincas afectadas por cargas singulares. En caso de finca con cargas singulares, por formar parte de un conjunto oficialmente declarado histórico-artístico o estar incluida en catálogos o planes especiales de protección, se aplica el coeficiente en función del grado de protección:

Protección integral - conservación, permite obras de reparación, restauración, mantenimiento o consolidación de sus elementos: 0,70.

Protección estructural - permite el cambio de uso o redistribución: 0,80.

Protección ambiental - permite renovar por vaciado o sustitución interior, incluso la reproducción formal del cerramiento exterior: 0,90.

Coeficiente M - Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. Para finca afectada por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que debe estar justificada anualmente, se aplica el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valor correspondiente.

Cuando se trate de suelo sin edificar o suelo valorado por unitario, este coeficiente será incompatible con el coeficiente corrector del valor del suelo F de inedificabilidad temporal, que se aplica cuando por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificada, resulte total o parcialmente inedificable, mientras subsista esta esta condición.

Coeficiente N - Apreciación o depreciación económica. Este coeficiente se aplica para adecuar los resultados obtenidos en aplicación de las normas de valoración a la realidad del mercado inmobiliario evaluando casos de sobreprecio en el mercado inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda, inexistencia de otro producto similar por alta calidad en las características constructivas o un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso, todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas que podrán definirse, en su caso, según tipologías o usos de edificación. El coeficiente también se aplica para atender a las situaciones de mercado dentro de un mismo inmueble, como el incremento de valor derivado de la existencia de ático y terraza que formen parte de una vivienda o local y sean de uso privativo.

El rango de valor del coeficiente es:

Situaciones de apreciación: 1,80 ≥ N 1,00

Situaciones de depreciación: 1,00 ≥ N ≥ 0,50

También son de aplicación, en su caso, los coeficientes correctores del suelo (norma 10 del RD 1020/1993) y los coeficientes correctores de la construcción (norma 13). Si la ponencia de valor aplicable es anterior a la normativa indicada consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor.

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