VALOR CATASTRAL

Valor catastral
El valor catastral lo integra el valor catastral del suelo y, en su caso, el valor catastral de la construcción. Se determina para cada uno de los inmuebles a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario en aplicación de la correspondiente ponencia de valor, que es el documento administrativo que recoge los criterios, módulos de valoración y demás elementos precisos para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles, que se encuentran dentro de su ambito de aplicación.

Valor Catastral = Valor Catastral del Suelo + Valor Catastral de la Construcción

El valor catastral no puede superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fija, mediante orden ministerial, el coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

En los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente el valor catastral no podrá superar dicho precio.

Para determinar el valor catastral se tienen en cuenta los siguientes criterios:

  • La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.
  • El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.
  • Los gastos de producción y los beneficios de la actividad empresarial de promoción, o factores correspondientes en caso de no existir dicha promoción.

La valoración catastral parte de la delimitación de áreas geográficas, que suelen coincidir con los términos municipales, en las que el mercado inmobiliario tiene características similares, tanto en su componente suelo como en su componente construcción, lo que permite obtener una modulación de su comportamiento. Una vez definidas dichas áreas, se le asignan los valores tanto de suelo como de construcción definidos por un módulo básico de repercusión del suelo (MBR), unos coeficientes para cada uso, un módulo básico de construcción (MBC) y, cuando exista suelo que se valore por unitario, un intervalo de valores unitarios (VU). Dentro de cada área se definen los polígonos de valoración que divide el suelo en zonas homogéneas (núcleo histórico, polígono industrial, unifamiliares, sector urbanizable,…) y a partir del MBR asignado a dichas áreas se determina el valor básico de repercusión en cada polígono de valor (VRB). Una vez aprobados los valores por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria a propuesta de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria, se desarrolla todo el proceso de valoración catastral.

El valor catastral se obtiene mediante alguno de los siguientes procedimientos:
  • Valoración colectiva (revisión catastral), proceso de valoración de bienes inmuebles de la misma clase, urbanos o rústicos, al objeto de referenciar su valor con el de mercado.
  • Procedimiento de valoración de los bienes inmuebles de características especiales (BICE).

A partir de los datos resultantes de dichos procedimientos, se realizan valoraciones individualizadas de los inmuebles cuando se produzca una nueva construcción o la alteración de los datos físico-económicos inscritos, puestos de manifiesto a partir de una declaración catastral o por la información recabada por el Catastro.

Posteriormente y con carácter anual, se aplican los coeficientes de actualización del valor catastral fijados por la Ley de Presupuestos Generales del Estado para cada año, salvo para aquellos municipios con ponencias de valor vigentes aprobadas entre el 1 de enero de 1997 y el 30 de junio de 2002 hasta el décimo año desde dicha aprobación, a partir del cual si se aplican.

Conoce en los enlaces como se determina el valor catastral urbano, el valor catastral rústico y el valor catastral de construcción urbana en suelo rústico (no indispensable para el desarrollo de la explotación agrícola, ganadera o forestal).


VALORACION COLECTIVA

El procedimiento de valoración colectiva (revisión catastral) actualiza simultáneamente los valores catastrales de los inmuebles de la misma clase de un municipio, urbanos o rústicos, con la finalidad de homogeneizar y referenciar uniformemente su valor con el de mercado. Se inicia de oficio o a instancia del Ayuntamiento correspondiente, al ponerse de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, como consecuencia de una modificación del planeamiento urbanístico, la alteración significativa del mercado inmobiliario u otras.

Este proceso de valoración puede ser:
  • De carácter general, se aplica cuando la valoración afecta a la totalidad de los bienes inmuebles de la misma clase, sólo podrá iniciarse una vez transcurridos cinco años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general y ha de realizarse, en todo caso, a partir de los 10 años desde dicha fecha. Requiere la aprobación de una ponencia de valor total.
  • De carácter parcial, se aplica cuando la valoración afecta a una parte de los bienes inmuebles de la misma clase, de una o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas. Requiere la aprobación de una ponencia de valor parcial.

Los procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial se inician con la aprobación de las correspondientes ponencias de valor. El valor catastral resultante se notifica al titular, previa publicación del inicio del trámite de notificación mediante un anuncio en el Boletín Oficial de la Provincia, en el caso de Comunidades Autónomas uniprovinciales se publica en el Boletín Oficial de la Comunidad. El valor notificado tiene efectividad el 1 de enero del año siguiente en el que se produzca dicha notificación y puede ser recurrido en el plazo de un mes contado a partir del día siguiente de su notificación, sin que dicha interposición suspenda su ejecutoriedad.

  • De carácter simplificado, tiene por objeto determinar los nuevos valores catastrales ante una modificación del planeamiento que varíe el aprovechamiento urbanístico, manteniendo los usos anteriormente fijados y el valor vigente en la ponencia refleje el de mercado; o se modifique el uso de los bienes inmuebles o la naturaleza del suelo por incluirlo en ámbitos delimitados. No requiere la elaboración de una nueva ponencia de valor. Este procedimiento se inicia mediante acuerdo que se publica por edicto en el Boletín Oficial de la Provincia, en el caso de Comunidades Autónomas uniprovinciales se publica en el Boletín Oficial de la Comunidad. El valor catastral resultante se notifica al titular, tiene efectividad el 1 de enero del año siguiente en el que tuvo lugar la modificación del planeamiento del que trae causa y puede ser recurrido en el plazo de un mes contado a partir del día siguiente de su notificación.

Consulta el año de la última valoración colectiva del Municipio en este enlace al mapa de revisión

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