PONENCIAS DE VALOR

Ponencias de valor

La Ponencia de valor es un documento elaborado por la Dirección General del Catastro que recoge los criterios, módulos de valoración y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral de los bienes inmuebles, que se encuentran dentro de su ambito de aplicación.. Aporta los criterios por los que se valora el suelo y las construcciones, se confecciona dentro del marco del procedimiento de valoración colectiva, y es reflejo del valor de mercado en ese momento, por lo que pasado unos años dicho valor puede ser diferente al indicado en la ponencia. La ponencia de valor es de ámbito municipal, salvo que determinadas circunstancias justifiquen una extensión mayor.

Existen tres tipos de ponencias de valor:

  • Total, aquella que se aplica a la totalidad de los inmuebles de una misma clase, urbanos o rústicos.
  • Parcial, se realiza sobre los inmuebles de una misma naturaleza, urbanos o rústicos, y de alguna o varias zonas, polígonos discontinuos o fincas.
  • Especial, cuando afecte exclusivamente a uno o varios grupos de bienes inmuebles de características especiales.

  • Previamente a la redacción de la ponencia de valor es necesario realizar un estudio del mercado inmobiliario. Este estudio es un documento fundamental que tiene como objeto la recopilación de los datos económicos de la realidad inmobiliaria y la elaboración de conclusiones, que reflejen la situación del mercado inmobiliario en el ámbito de aplicación de la ponencia.

    En la ponencia de valor es crucial el análisis del planeamiento urbanístico, ya que en él se define la clasificación del suelo, usos posibles, edificabilidades o número de plantas permitidas, parcela y fachada mínima, etc. El planeamiento, al definir los usos e intensidades en su ámbito de aplicación, es determinante en la valoración del suelo y de las construcciones. En este análisis no hay que olvidar las previsiones de desarrollo, que dotan de dinámica a la gestión urbanística, contenidas en el propio planeamiento mediante los planes parciales, planes especiales, estudios de detalle, etc.

    Las ponencias totales y parciales, previamente a su aprobación, se somete a informe del Ayuntamiento correspondiente. El acuerdo de aprobación de la ponencia se publica en el Boletín Oficial de la Provincia, en el caso de Comunidades Autónomas uniprovinciales se publica en el Boletín Oficial de la Comunidad, salvo que su ámbito de aplicación sea superior en cuyo caso se hará en el Boletín Oficial de la Comunidad o del Estado. Esta publicación indica el lugar y plazo de su exposición al público y se realiza antes del 1 de julio del año en que se adopte, si es ponencia total, o antes del 1 de octubre, en caso de ponencias parciales o especiales.

    Consulta las Ponencias de valor vigentes en el mapa de ponencias de valor o en la cartografía catastro.

    CONTENIDO DE LA PONENCIA DE VALOR URBANA

    Memoria general, con indicación del ámbito de aplicación, marco normativo, delimitación del suelo de naturaleza urbana y justificación de su redacción. La ponencia de valor atiende a lo establecido en:

  • Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana
  • Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, RDL 1/2004 de 5 de marzo, y el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, que lo desarrolla.
  • Sigue los criterios de coordinación establecidos por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana y por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria.
  • Considera el módulo de valor M para determinar el valor catastral del suelo y construcción de los bienes inmuebles urbanos.
  • Con respecto al suelo de naturaleza urbana, se ajusta a lo establecido en el artículo 7.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y en la legislación urbanística correspondiente.

  • Consulta la normativa según el año de aprobación de la ponencia de valor para ponencias anteriores a la normativa indicada.


    Criterios de valoración:

  • Criterios de coordinación, con indicación de los módulos base de repercusión (MBR) y de construcción (MBC) vigentes para el ámbito de aplicación de la ponencia, aprobados por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, a propuesta de la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria.
  • Polígonos de valoración, divisiones del suelo urbano en zonas homogéneas (núcleo histórico, polígono industrial, unifamiliares, sector urbanizable,…) con los parámetros de valoración, de acuerdo con los criterios de la norma 7 del RD 1020/93, de 25 de junio.
  • Criterios de valoración del suelo, con indicación de los criterios generales, los de determinación de la edificabilidad, de la subparcelación y los de valoración del bajo rasante, parcelas sin edificar, con construcción ruinosa, infraedificadas, parcelas subedificadas, sobreedificadas, suelo pendiente de desarrollo y los equipamientos, dotaciones, zonas verdes y anejos. Así mismo, recoge el campo de aplicación de los coeficientes correctores del suelo.
  • Criterios de valoración de la construcción, con indicación de los criterios generales y del campo de aplicación de los coeficientes correctores de la construcción.
  • Procedimiento general de valoración catastral, con indicación de la formulación y del campo de aplicación de los coeficientes correctores conjuntos.
  • Criterios de valoración singularizada de determinados bienes inmuebles (campo de golf, camping, puerto deportivo,…) cuando las especiales características de dichos inmuebles hagan necesaria su valoración mediante métodos específicos.

  • Listados de de polígonos y callejero de valores en ponencias aprobadas hasta 2004, o polígonos y zonas de valor en ponencias aprobadas a partir de 2005. Comprende la relación de polígonos y zonas de valor o de calles, tramos o parajes respectivamente, con los valores correspondientes para cada uso necesarios en el cálculo del valor catastral; y las Zonas de valor o calle, tramo o paraje con el mismo valor del suelo, que representan los ámbitos de aplicación de los valores en ellas determinados.

    Las zonas de valor en ponencias aprobadas a partir de 2005, se identifican con uno o dos caracteres alfabéticos que definen el tipo de zona, seguidas de un número que identifica el valor (a mayor número el valor es menor) y opcionalmente unas letras finales. Los tipos de zonas de valor, identificados por los primeros caracteres, son:

  • Zona de valor por unitario (U), define el valor por metro cuadrado de suelo.
  • Zona de valor por repercusión (R), define el valor por metro cuadrado construido o que se puede construir.
  • Si están precedidos de P (PU o PR) indica que tiene un valor inferior hasta la ejecución de las obras de urbanización.

  • Catálogo de tipologías constructivas, contiene los edificios representativos de la tipología y categoría descrita, e indicación de la situación, características constructivas y fotografía.

    Análisis del mercado inmobiliario, documento que recoge las conclusiones del estudio del mercado inmobiliario del ámbito de aplicación de la ponencia.

    Cartografía, contiene los planos de delimitación del suelo urbano, los planos de polígonos de valoración, la distribución por polígonos de los valores básicos de mercado y la localización de las unidades de muestra del estudio de mercado.

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